貸せるとは？/ ノーローン
[ 87] “いざとなったら貸せる”マンションの条件｜マンション管理新時代（ケンプラッツ）
[引用サイト] http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070606/508256/
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女性向けのマンション購入ガイドの記事がさまざまな雑誌に掲載されています。いまや分譲マンションは、標準的なファミリー層だけでなく、単身世帯やディンクスなど、時代を遡れば賃貸住宅に入居していただろう層も、主要なターゲットになっています。 単身世帯などが分譲マンションを求める背景には、単に“家賃がムダ”という節約意識だけでなく、“賃貸だといつ追い出されるかわからない”という潜在的な恐怖感があるのだと思います。家賃さえきっちり払っていれば基本的に追い出されることはないはずですが、定期借家権も静かに普及しており、“店子をどんどん入れ替えて家賃上昇を狙う”という意識が大家側に根強く残っている気配のある民間賃貸住宅では、いつまで住んでいられるかを自分でコントロールしきれない不安がつきまといます。 一方で、分譲マンションを購入して得られる安心感として各種の民間調査結果でよく挙げられるのが、“いざとなったら貸せばよい”“売ればよい（財産になる）”という理由です。しかし、よく考えてみると、この安心感にはさして根拠があるとは言えない気がします。 通常は、売却で得た資金は次の棲み家を確保するために使うでしょうし、よほど立地条件がよい場合や、大型の再開発などの影響で周囲の街全体の地価が上昇する事態がなければ、売却価格は購入時より下落していきます。売却額だけでまかなえる住宅を購入するなら、より遠方のより安価な住宅へと移らざるを得ない“負のスパイラル”を覚悟する必要も出てきます。 そもそも“売れてなんぼ”です。住宅が余っている時代に築年数を経た中古マンションが市場で競争力を持つには、立地や広さだけでなく、コミュニティーや管理面などで他の物件と差をつけられる、よほどの魅力がなくてはならないでしょう。 日本は総人口減少の時代に入り、“借り手”探しという、これまであまり心配しなくて済んでいた問題も浮上してきています。ニッセイ基礎研究所がこのほど発表した「世帯構造の変化と賃貸住宅需要」というレポート（ニュース欄参照）は、その点について興味深いデータを提供しています。 居住世帯の年齢層がこれまでと同じであるという前提で試算すると、民間賃貸住宅の需要は全国ベースで今後5年ごとに5〜6％ずつ減少していき、世帯数の増加がなお続く東京都でさえ2％程度で減少していく、とこのレポートは予測しています。これまで主要ターゲットとしていた40歳未満の若年層世帯が高齢化の影響を受けて急激に減少するため、総世帯数が減少傾向に入る2015年を待たずに民間賃貸住宅需要の減少が始まるという分析です。 レポートは、民間賃貸住宅の需要を今後増加させていくためには、40歳以上の年代の「単身世帯」や「片親と子ども世帯」、「夫婦のみの世帯」の比率を高めていくことが不可欠であり、なかでも70歳以上の高齢者世帯の取り込みが重要になると結論付けています。また、同じ「単身世帯」でも、20歳代と40歳以上、70歳以上では、所得、居住場所、居住面積、生活スタイルなどが大きく異なるため、ターゲット層の違いを明確に認識したマーケティングが必要になるだろう、とも指摘しています。 以上の分析は、5年間ごとの「住宅の転居経験数」をフローベースの賃貸住宅需要とみなしてカウントしています。借家から転居した人はまた借家に住む、という前提なので、上記の減少ペースは実際よりは過小評価されているのではないかと私は思います。いずれにしても、「民間賃貸住宅は持ち家に移行する前の20〜30歳代の若者向け」という戦後の常識は今後間違いなく変わっていくことでしょう。これまで敬遠してきた高齢者世帯を積極的に視野に入れていかないと、民間賃貸住宅は成り立たない状況が迫っているのです。 分譲マンションでも、これから自分の住戸を貸すことを考えるのであれば、当然ながらマンション全体が高齢者でも十分住める住環境になっているかを見直さなければならないでしょう。玄関ドアの内側だけ設備を変えてバリアフリー化しても、漏水事故が起こる、共用部分に段差がある、階段の手摺りやエレベーターがない、廊下の照明が暗い、といった状態では、高齢者世帯が安心して住めるマンションとは言えません。 さらにこうしたハード面だけでなく、コミュニティーの存在、訪問介護や孤独死への対応、ペット飼育やゴミ処理、防災・防犯対策や交通手段の確保など、ソフト面も考える必要が出てきます。空き室だらけで人の目が行き届かないマンションでは、借りようとする高齢者世帯を見つけることも難しくなっていくのではないでしょうか。 不動産の価値評価では最近収益還元法が一般的になり、「いくらで貸せるか」「空き室などのリスクをどれだけ避けられるか」で価格が決まる傾向が強くなっています。高齢化の進むこれからの時代に合わせて自分たちのマンションの「資産価値の維持」を図るには、住戸内のリフォームだけでは足りません。管理組合や自治会による高齢者対策がこれまで以上に重要になっていくのは確実です。 日経アーキテクチュア｜日経ホームビルダー｜日経コンストラクション｜日経不動産マーケット情報｜雑誌・書籍・セミナー このサイトに掲載している記事、写真、図表などの無断転載を禁じます。著作権は日経BP社またはその情報提供者に帰属します。掲載している情報は記事執筆時点のものです。 |
[ 88] Amazon.co.jp： マイホームは「貸せる物件」を買いなさい!―後悔しないマンション・一戸建ての選び方・買い方・考え方: 山崎 隆: 本
[引用サイト] http://www.amazon.co.jp/a??a??a??a??a??a?￣a�?e2，a??a??c?ca≫¶a�?a??e2・a??a?aa??a??-a�?a??a??a??a?aa??a??a?3a?・a?§a?3a?≫a，�a?，a≫oa?|a?Re?，a?3a?1a?≫e2・a??a?1a?≫e�?a??a?1-a±±a´?-e??/dp/4478620393
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マイホームは「貸せる物件」を買いなさい!―後悔しないマンション・一戸建ての選び方・買い方・考え方 (単行本（ソフトカバー）) 全国民必携、本物の不動産入門書。不動産の常識をくつがえす土地・マンションの本当の買い方・選び方。 マンション・一戸建ての価値は、売買価格よりも「いくらで貸せるか」で決まる!この大切な財産を、安全に取得し持ち続けるにはどうすればいいのか。本書ではそのノウハウを伝授する。 ~著者の主張ははっきりしている。真の意味での「資産価値」の無い物件は購入するなということである。この場合の資産価値とは「買う→売却」で手に入れる差益ではなく、「買う→貸す」ときに十分な賃料が見込める物件と言うことだ。つまりマイホームは「いくらで貸せるか」が資産価値と言うことである。この主張に少しでもなるほどと思えるのであれば、この本~~は読むできであろう。すべてがこの観点から書かれており、ローンの組み方から購入時期のアドバイスまで、とにかく「資産形成」わかりやすくいえば「金銭的に一番得をする」住宅取得方法が書いてある。もちろん、それが真に快適な住宅なのかは意見が分かれよう。貸せる＝駅近ということはイコール都会ということであり、そういった場所に住むとを快適と思わ~~ない人もいる。あくまで、資産形成という観点からの意見なのだ。だが、少なくとも、私にとっては物件購入を考え直す機会を与えてくれたし、将来の人生設計全般に渡って見ｼすきっかけを与えてくれた本である。~ 一戸建てや、マンションを買う時に、どうすればローン破綻が防げるのかわかりやすく解説した本です。今までの不動産の常識がいかに間違っているか、深く考えさせられます。終身雇用がもはや当てにできない時代に、最も重要なことは貸した時に家賃でローンが払えるかどうか、それが運命を分ける大きなポイントです。貸せる物件であれば、ローンを払い続けられるし、破綻せずにすみます。マイホームは多くの人にとって一生で最も大きな買い物です。そこで誤った選択をすれば人生も大きく影響されます。大手住宅メーカーでの経験があり、不動産コンサルタント、フィナンシャルプランナーとして活躍している著者の意見には説得力があります。マイホームをこれから買おうとしているひとには欠かせない一冊です。老後のための資産として、ワンルームマンションを考えている方にも一読をお勧めします。 不動産の価値は賃料をベースにした「収益還元法」で決まる。不動産選びは「いくらで貸せるか」がもっとも重要な判断基準だ。地価の大幅な下落により、住宅の値上がりによるキャピタルゲインが期待できない現在、リストラによる失業や減給など不慮の事態が起きても家計を破綻させないような住宅購入プランをたてることが非常に重要です。その点、本書は住宅を資産運用の一手段としてとらえ、経済的な価値が高い物件選びに必須の知識を提供してくれています。また、不動産業者や建築業者の選び方、ローンの借り方なども解説されており、実用面でも有用な知識がいっぱいです。これらは住宅を買う人には必須の知識といえるでしょう。借金を抱え、売るに売れない家と心中する事態にならないように、住宅選びには、不動産業者と同じ「プロの視点」が必要となっているのです。 ※ 「この商品について語る」では、「この商品について語る」ガイドライン等に基づき、評価の高低等にかかわらず、お客様の自由な投稿を掲載しています。商品のご購入の際はお客様自身でご判断下さい。 製品詳細ページやサーチ結果を表示した後、興味のあるページに戻る簡単な方法についてはここを参照してください。右の列には、ショッピングセッションのお役立ち情報が表示されます。 |
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